基础设施reits2022年半年报解析！ -凯发天生赢家

　　截至22年8月日，6月30日前上市的12支基础设施reits均已发布2022年半年报，从环比及预测完成情况来看，基础设施reits整体经营业绩受疫情影响，仅2支reits相较2021年下半年可供分配金额有所提升，支reits 2022年全年可供分配金额完成率超过50%。产业园项目主要受对小微企业和个体工商租户减免租金政策的影响较大，部分尚未减免租金的项目当前经营表现总体稳定。仓储物流项目在经营层面和财务层面均表现良好，反映出该行业较强的逆疫情周期特征。特许经营类项目受到一定的宏观疫情影响，但由于行业本身具备一定刚需属性，整体波动较平稳。

　　一、产业园区reits多措并举，有效缓释疫情风险

　　报告期内，产业园区reits面对严峻疫情考验，积极采取多项措施有效缓释疫情对经营产生的不利影响。4支产业园区reits中，招商蛇口、中关村和东吴苏园就租金减免政策发布了公告，同时基金管理人、专项计划管理人及外部管理机构以减免各自管理费的方式，有效化解减免租行为对基金投资人收益带来的影响。根据此次半年报披露，招商蛇口和东吴苏园均未计提管理人和外部管理机构管理费。

　　此外，各支产业园区reits的基金管理人与外部管理机构还通过延长现有客户租赁期限、加大招租力度、增强成本管控、申请政府补贴及税收优惠等方式，全方位应对疫情所带来的不利影响。

　　总体来看，产业园区项目营业收入和营业成本环比均有所下降，收入下降主要由于主动的租金减免措施所导致。成本方面，管理机构一方面加强了成本控制，此外减免管理费及物业酬金的措施也是成本下降的原因之一。

　　张江光大在上海疫情影响下，总体呈现出较强的抗风险韧性，出租率和租金水平保持稳定，且目前租金收缴情况良好（应收回款率为97.52%）。中关村减免租金月份为7-12月，故报告期内经营情况未受减免租金影响，但后续仍需关注，报告期内租金水平和出租率尚在预期范围内，租金收缴率 102.46%（包含客户提前退租罚没押金的收入）。

　　各项目ebitda环比相对稳定，但部分项目的可供分配金额占全年预测数据的比例与ebitda相比存在一定差异，导致这一现象出现的原因可能是减免租处理程序仍在持续进行中，部分拟减免的租金暂时以应收账款形式挂账。从目前的基本经营指标来看，产业园区项目整体出租率、租金价格水平保持稳定，因此就全年zui终的整体经营结果来说，还需要持续关注下半年经营情况变化以及租金、管理费减免措施的落实情况。

　　二、仓储物流项目稳中向好，行业逆疫情周期特征明显

　　报告期内，普洛斯盐田港经营业绩和财务指标良好，出租率稳定在较高水平，租金价格相较2021年年末略有增长，反映出疫情影响下，市场对于仓储物流的需求稳定提升。

　　仓储物流项目经营收入环比均有上升，去除盐田港项目股东借款的影响后，两项目成本基本保持稳定。报告期内，普洛斯项目有效市场化租户合计为53个，本报告期末平均出租率为94.56%，有效平均单价为43.00元/平方米/月。其中，通州光机电物流园项目主力租户租约到期调整，报告期期末出租率为36.95%，后续招租情况应给予关注，其余项目出租率保持在较高水平。盐田港项目出租率为99%，相较于2021年末，2022年上半年已签订的续签租约在原租金基础上录得一定的增长。

　　报告期内，仓储物流项目的可供分配金额和ebitda均实现了环比小幅上涨，基于招募说明书预测水平，2022年可供分配金额和ebitda完成率均超过50%。根据半年报披露，两家仓储物流项目经营业绩主要受区域内竞争及供求情况影响，预计中长期内市场需求仍保持增长趋势。

　　三、特许经营类项目受疫情一定程度影响，总体保持稳定

　　特许经营类项目包括市政、环保、收费公路等项目，各行业均具备一定的刚需属性，虽然受到宏观层面疫情影响，环比相较于去年下半年业绩有一定下滑，但整体变动相对平稳。

　　除首钢绿能外，其他特许类项目营业收入环比有所下降，降幅在7%-14%之间。除剔除股东借款利息影响后，特许经营类项目营业成本总体保持稳定，略有下降。首钢绿能虽受疫情影响，厨余收运处置量环比减少，但对于整体营收影响较小。首创水务日均污水处理量环比减少，但基于和当地政府签订的《特许经营协议》，可以按设计规模 95%的保底水量计取污水处理服务费，因而具有一定保底效果。根据各家半年报披露，高速收费类项目车流量和路费收入受到疫情防控以及宏观经济增速放缓等因素较大影响，通行费收入同比下降约6%-8%。

　　从可供分配金额来看，部分项目环比下降幅度较大，主要系发行首年超募资金等偶发性因素影响。除首钢绿能外，其余项目可供分配金额及ebitda的2022年完成率处在38%-48%之间，考虑到相关行业业务收入的季度性波动，各项目经营情况与预期相比总体稳定。首钢绿能可供分配金额完成率（38%）与ebitda完成率（64%）差异较大，系应收项目金额增加和预留资本性支出所致。

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