楼市高库存有多严重？有城市空置房12年都卖不完 -凯发天生赢家

　　自房地产行业5年“去库存”以来，全国商品房待售面积曾连续年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。

　　根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积9.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。

　　从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存。

　　近日湖南省出台新政，要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

　　今年以来，全国商品房销售额持续走低，1-4月份销售3.78万亿，同比下降近30%。

　　在新房“卖不动”的情况下，楼市又重回高库存时代。

　　根据国家统计局zui新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，相比2021年末增长了4700万平方米。其中，住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米，同比增长14.8%。

　　由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%，但库存量仍在飙升。

　　去年8月31日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算，现有的5.57亿平方米待售商品房面积，足够1400万人居住。

　　目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。

　　2010年时，我国商品房待售面积不到2亿平方米，随后5年间数字迅速攀升，到2015年时达到7.19亿平方米的历史zui高值，也是在那一年，全国楼市开始以各种方式“去库存”，随后商品房待售面积数据逐年下降。

　　根据国家统计局数据，2018年时，商品房待售面积降至5.24亿平方米，2019年进一步降至4.98亿平方米。

　　因此，截至4月底的5.57亿平方米，已经超越了2018年的库存量，接近2017年时的水平。

　　克而瑞研究中心认为，正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从2020年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。

　　根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于去年同期水平。

　　而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，若按人均39.8平方米算，已经足够9600万人居住。

　　分城市来看，不同能级城市的库存量全线上扬。

　　根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线个月，二线%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线%。

　　相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。

　　其中，青岛、武汉、沈阳截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米，位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%，涨幅显著。

　　从去化周期来看，已经有26个城市超过30个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月，位列diyi，现有库存要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月，分列第2-5名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8-10年才能消化完毕。

　　华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。

　　广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先，突破了1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过8000万平方米。

　　克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果差强人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。

　　从现有库存数据看，我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

　　而在过去十年，我们城镇化水平已经有大幅度提高，综合人口数据和城镇化率，城镇商品房还有多大市场？

　　国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有14.12亿人，也就是说，在未来13年内，城镇人口还将新增约9884万人。

　　换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化，而广义库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模显然已逐步见顶。

　　另一方面，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还有进一步发展的空间。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

　　他认为，现在我国人均住房面积接近40平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。

　　不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

　　在上一轮楼市去库存中，“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据人民日报报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。diyi财经记者统计公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

　　如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实现？近日，湖南省出台新政，罕见地从供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

　　据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日湖南多部门联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中提到，各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批，其中：对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

　　“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。”上述“通知”中称。

　　各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

　　克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳，目前有部分城市的土拍因为疫情而延期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。

　　关注同花顺财经（ths518），获取更多机会

　　禁止发表不文明、攻击性、及法律禁止言语

　　请发表您的意见（游客无法发送评论，请or注册网站）

　　热门评论网友评论只代表同花顺网友的个人观点，不代表同花顺金融服务网观点。

　　算力网络成数字发展新引擎，运营商如何发力

　　深圳重磅加持 半导体哪些细分领域值得关注

　　中概股大涨5%，白宫：大力发展光伏

　　上海口岸货运链已全面恢复90%以上！

　　两部门：加快推动独立储能参与电力市场配合电网调峰

　　财务公司牵出万向系资金暗门?警惕万向钱潮、顺发恒业、承德露露等百亿资金去向

　　【机会挖掘】两部门：进一步推动新型储能参与电力市场和调度运用

　　苹果重磅！ios16、新款m2芯片亮相

　　“中国这十年”纵深报道 中国新能源汽车产销量连续七年全球居首 291家公司“这十年”合计研发投入增3倍

　　投资避险指南：美国10年期国债收益率回升至3%、上海沪工预计上半年净利同比下降40%-60%、连云港董事长丁锐辞职

　　已步入技术牛市！这一指数连续反弹 机构也在火速行动 啥情况

　　中国新能源汽车产销量连续七年全球居首

　　深圳重磅文件加持 半导体高景气下哪些细分领域值得关注

　　上海口岸货运链已全面恢复90%以上！

　　两部门：加快推动独立储能参与电力市场配合电网调峰

　　特力a上演地天板，成交额11.43亿元！

　　突发利好！美国：这项关税豁免！28000亿赛道狂飙，影响多大

　　14万股东无眠！锂矿龙头业绩“炸裂”，板块掀涨停潮，机构抢筹

　　战况激烈！俄击落一架米格-29战机！泽连斯基终于承认！

　　中国银行业协会：主动加强金融服务，全面助力稳住经济

　　已步入技术牛市！这一指数连续反弹，机构也在火速行动，啥情况

　　中概股集体大涨，光伏行业重大利好袭来，板块悄悄大涨！

　　苹果重磅发布会！ios16登场，m2芯片亮相，自定义锁屏冲上热搜！

　　巨头品牌不断入局 播客会成为下一个千亿级市场吗

　　算力网络成数字发展新引擎，运营商如何发力

　　深圳半导体规划燃爆了：300km 园区1.5万亿！

　　已步入技术牛市！这一指数连续反弹，机构也在火速行动，啥情况

　　中概股集体大涨，光伏行业重大利好袭来，板块悄悄大涨！

　　苹果重磅发布会！ios16登场，m2芯片亮相，自定义锁屏冲上热搜！

　　突发！涉嫌操纵市场，实控人被刑拘！曾抛28倍溢价收购罗永浩公司

　　宽信用才是拉抬成长股估值“主力部队”

　　“金龙”抬头！中概股大涨5%，白宫官宣大力发展光伏

　　科技部重磅发布！超超临界发电技术全球领先

　　苹果重磅发布会！ios 16登场！新款m2芯片亮相，都有哪些亮点

　　白宫：美国将豁免东南亚四国光伏组件24个月的进口关税

　　协同效应助力韧性发展 贝壳两翼业务落地迎收

　　小米投资埃泰斯新能源，持股15.68%

　　高盛助力乐享集团配售融资，推进海外独立站电商业务持续发展

　　中国上城：潘礼贤辞任独立非执行董事

　　宏光半导体：gsr及great ocean作出自愿禁售承诺

　　屡陷假货风波 微拍堂ipo能成功吗

　　领克发布智能电混技术，目标到2025年实现全系产品电气化

　　6月6日（周一）港股沽空数据出炉 和黄医药沽空比率居首位

　　机构热议港股下半年行情： 彰显韧性还是延续盘整

　　海运热潮下，现金流连年下滑的卓越物流能撑起一个ipo?

　　京东首曝押注预制菜：6项扶持举措，扶持20个销售过亿元的品牌

　　投资者关系关于同花顺软件下载法律声明运营许可联系凯发k8官网下载客户端中心凯发k8官网下载客户端中心的友情链接招聘英才用户体验计划涉未成年人违规内容举报算法推荐专项举报

　　不良信息举报电话举报邮箱：增值电信业务经营许可证：b2-20090237

产业招商/厂房土地租售：
或微信/手机： 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号