沧州科技产业园项目策划书 -凯发天生赢家

　　一、 项目名称：沧州科技产业园（以下简称产业园） 二、 项目计划投资规模：项目计划总投资人民币三亿七千万元整

　　关键词：低密度、景观化、复合化、人性化、平台化 园区紧扣时代发展脉搏，以科技产业为重点，以主导产

　　业为亮点。京津一体化发展战略为沧州市的快速发展提供了 新引擎。同时通过城市环境的打造，城市营销、交通规划等 吸引北京、天津、环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人 才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推动高新科技成 果的转化。 四、 产业园区基地建设规模 项目地址：沧州市经济开发区九河东路 6 号 总用地面积：0 亩 规划建筑面积：10000 平方米 以建设面积：39000 平米 可容纳企业：300 家 五、 沧州科技产业园区战略定位及价值： （一）产业园战略定位

　　园区立足沧州经济开发区，有一定的规模优势，同时园 区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有承接zui高级别

　　领一个城市产业之先，承担沧州产业升级的驱动器，带 动沧州产业价值提升的加速器，打造“健康科技升级的全新 沧州” （一） 产业园战略价值 （1）、营造良好的区域环境； （）、政府主导驱动，政策引导、企业资金支持和公共服务 的提供； （3）、科技创新和研发主导，高附加值产业发展； （4）、人才本地培育和外部人才引进以及国际交流相结合； （5）、中小企业的培育，提升沧州区域内生增长力量； （二） 产业园职能定位 功能定位，zui具创新能力的第四代科技园区、中国特色“沧 州硅谷”：以科技为载体，以自主创新为核心，规划高新科 技产业研发、创业孵化、高新科技成果展示及相关配套服务。 （1）、沧州科技创新成果展示中心。 a.展厅概括：“沧州科技创新成果展示中心”位于沧州经济 开发区沧州科技产业园内，规划建筑面积 5000 ㎡的科技创 新成果产业交易中心。 b.主要功能： 一层功能科技成果展览、展示、科技成果撮合交易。

　　二层主要功能会议会展、科技成果发布等。 c.展示主题 科技创新：引领经济发展，促进沧州崛起 主要展示内容

　　通过场景化设计、采用 vr(虚拟现实）ar(增强现实） mr(混合现实）等手段，展现沧州科技创新资源、科技创新 能力、产业创新成果。展示沧州在科技强国建设方面做出的 积极贡献，同时也让公众充分体验科学魅力和科学精神。 （2）、沧州科技创新研发及产业孵化器。 a.将采取低密度独栋集群，区域标志建筑，建筑创意设计， 充分体现花园生态办公理念； b.规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名 权； c.面积弹性，组合多样，配套完善，为企业成本个性考虑， 前期投入控制，后期运营费用降低等； 将建设两种不同规模的科技创新的创业平台： a.产品面积弹性组合，面积控制在 50-500 ㎡之间，可依据 客户面积需求，提供特有的叠加组合模式； c.小体量独栋主力户型在 500-3000 ㎡的立体厂房，具有现 代感和科技展示性，形成沧州新地标。 （3）、生活服务中心

　　配套为其优先考虑因素，租金及价格的承受能力低。 b.初创型企业比较看好沧州科技产业园项目的低价优势、低 经营成本和交通条件，在物业类型上以写字楼和 soho 占比 较大。 c.初创型企业对居住配套要求不高，少量有需求企业，希望 员工自行购买或租赁，企业会给予一些补贴。 企业类型： 以租用办公物业为主，价格敏感型企业，迁址倾向于就 初创型 近更换地点，对项目区域不认可 企业特征 1.企业成立时间较短，一般为 5 年以内，生存压力较大；

　　2.企业人员少，一般 20 人以下，核心人员为企业创始人； 3.对环境配套的依赖程度很高，倾向于就进迁址； 4.多为租用办公，部分公司购置小面积物业注册公司； 5.办公地点较分散，部分企业在住宅或 soho 公寓内，部 分为个人工作室； 6.办公的租金、水电等花费，在成本中所占比较相对较 高，对价格很敏感； 选址要求 关注要素：成本、交通、配套、扶持政策等； 物业需求：100-200 ㎡写字楼或 100-200 ㎡ soho 公寓； 区域及本 1.对规划理念较认同； 项目看法 2.对区域认可度不高，离现有办公地点太远； （2）客户分析：成长型 a.成长型企业以租用办公为主，租金价格、区位和交通成为

　　其优先考虑因素，购买客户价格承受能力在 200-500 万之间， 租金的承受范围较大 b.成长型企业看重沧州科技产业园的低价优势、环境和低密 度办公形式，物业形式看，对企业独栋的关注度较高，对独 栋的面积需求在 500-1000 平方米内 c.成长型企业对居住配套需求量有所增加，希望配比一定量 宿舍和专家公寓，单位长租和员工购买均可 企业类型： 爆发力强，高速成长期，成本控制型企业，有一定的经 成长型 济实力，有办公生产一体化需求。 企业特征 1.企业进入高速发展时期，逐步扩大市场占有率；

　　2.随着实力增强越来越注重企业形象； 3.为了便于管理，有办公、研发、生产一体化需求； 4.有一定经济实力，注重成本控制（前期投入后期运营） 5.对交通以及生活配套（小超市、快餐店、邮局、银行） 有较强的要求，并希望能满足员工的居住需求； 6.多存在于新兴产业和高科技产业； 选址要求 关注要素：成本控制（前期成本投入、后期运营成本）、 区位、交通、园区优惠政策、生产办公集中、物业实用 性等； 物 业 需 求 ： 在 200-1000 平 米 写 字 楼 或 企 业 独 栋 ， 1000-2000 平方米厂房； 区域及本 1.看重沧州的低成本优势，并看好未来发展；

　　项目看法 2.对园区位置较满意，但希望园区能加强配套建设； 3.认可园区规划理念；

　　（3）客户分析：实力型 a.实力型企业以购买办公为主，区位、交通、价格、配套是 其优先考虑因素，价格承受能力在 1000 万左右； b.企业看好沧州科技产业园的低价优势、交通条件和 15 分 钟生活圈的规划理念，在物业类型上独栋和厂房均有需求， 办公面积在 500-2000 平方米； c.实力型企业对居住配套有一定需求，希望配比一定量宿舍 和专家公寓，单位长租和员工购买均可。 企业类型： 看重企业形象和人才储备，资本运作能力强，支付能力 初创型 强，对软环境要求较高。 企业特征 1.在本行业内有较好市场占有率和品牌效应，有区域扩

　　张需求，有较强的资本运作能力，实力较强，支付力强 企业成规模化扩张趋势，对企业形象要求高，选址倾向 于中心城市，但希望把生产基地外迁； 2.对交通、人才、政策、产业氛围软环境依赖度高； 3.对高端配套有需求，基本配套的要求也较高； 选址要求 关注要素：区位、交通、成本、配套等； 物业需求：小规模购地，500-2000 平米的企业独栋， 1000-2000 平米厂房； 区 域 及 本 1.沧州市有区位交通优势，对环渤海的覆盖能力强，适

　　（4）客户分析：实力型 a.成熟期企业租用、购买办公均有，政策优惠条件、区位、 价格、商业配套是其优先考虑因素，价格承受能力高，可承 受 2000 万以上价格; b.企业看好沧州科技产业园的低价优势、交通条件和低密度 办公，在物业类型上，厂房的需求量较大，办公面积在 2000 平方米以上； c.成熟期企业对居住配套有较大需求，希望配比一定量宿舍 和专家公寓，单位长租和员工购买均可； d.除基本配套外，企业对高端配套要求较高，金融、酒店、 购物中心等配套开始出现，配套不齐全、产业聚集度不强依 然是主要问题。 企业类型： 龙头企业，有很强的政府运作能力，能得到较多优惠政 实力型 策，购地自建物业为主 企业特征 1.多为该行业龙头企业，是各个省市经济开发区争抢的

　　对象，纳税能力强的明星企业，有多个子公司 2.因其较强的纳税能力和区域经济、就业带动作用，政 府能给予较好的优惠政策及政策，特事特办 3.企业多购地自建办公物业 4.抗区域不成熟的能力较强，企业有能力自行解决员工

　　建设，健全科技成果转化。 落实科技成果转化，推动重点产业、新兴产业发展，促进

　　2、沧州科技产业园起步区建设 我司将开发区 100 亩用地作为沧州科技产业园起步区； 现已建设 39000 平米院士公寓楼，计划建设 6000 平米开发 区科技展馆，主要功能开发区科企业技成果转化展览展示、 撮合交易等服务。我司建设政府回购持有，我司可负责展馆 的运营服务；85000 平米多个企业独栋产业群，用于企业入 驻，采取租赁、出售两种方式运营。 3、打造沧州科技成果转化示范基地 ①我们招商目标：

　　承接高新产业孵化转换。让高新技术从科研单位走向生 产制造，规模化集约化生产。实现从研发、制造、销售效益 转换。打造沧州科技成果转化示范基地。 分析：从长远发展看，工业用地也日益稀缺，土地成本不断攀 升。北京及周边地级市产业孵化类园区发展迅速。孵化类园区 大多集约化楼群模式发展，高尖端技术上楼孵化。在这些产业 园区科技成果孵化成功后需要对成果进行转化生产。

　　现阶段我们与京津两地孵化型产业园区、科技型产业园区 建立友园区。开展合作业务，从产业孵化到孵化成果转换，承 接外溢企业落户沧州。同时我们加强与科研院所、企业合作， 将zui新研究成果落地，促进沧州经济结构转型升级。

　　对接园区有《北京中关村科技园》、《亦庄经济开发区》，《天 津南站高开区》等园区建立业务联系，对接成果转换企业。对 接企业有《北京冻干技术设备制造有限公司》。 ②我们成立产业发展基金

　　依托我司融资性担保服务能力，为产业投资发展提供资金 支持。我们计划在园区成立科技产业发展基金，建立投融资体 系，为企业科技孵化成果转换实施充足资金保障。沧州科技产 业园项目能够得以不断壮大，实现互利双赢。

　　我们通过沧州科技为载体，产业发展基金为抓手。吸纳优质 科创企业，科研大院大所、创业投资者机构入驻，通过对入驻 企业提供优惠的价格及金融服务。

　　产发基金使用 a. 对科技出创、新创业的大学生、返乡科技型青年、

　　遴选，吸纳入驻孵化器进行创业， b. 对创业期间入驻的房租进行优惠。同时对接政府出台相应的

　　扶持和奖励政策。 c. 对京津两地产业外溢入驻园区的企业，符合园区金融扶持政

　　息、分期等金融贷款支持，采取政府 园区兜底 银行授信 园区申报的 1 1 1 1 模式。 4、建立科技创新成果展示平台一站式全流程服务

　　帮助企业对接国内、国外先进技术成果，加快科技创新成 果转化，为新技术、新产品与市场搭建桥梁，缩短新技术、 新产品与市场之间的距离；开放共享科技创新成果，进行展 示交易与市场对接推广。实现从项目匹配、对接洽谈、技术 评估、关联服务、合同签订、技术转移到款项支付一站式全 流程保姆式服务。让政府放心、企业安心。

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