沧州项目土地一级开发实践 -凯发天生赢家

　　1年6月2011年6月 项目现状分析现场情况 swot分析 专业咨询顾问项目开发进度 调整方案 一级开发实施方案 规划情况 经济分析 宏观经济政策 区域发展预测 市场研究 项目方案整体设想 项目融资方案 运作模式设计 征求意见 土地一级开发企业利益 投资人利益确认合作 引资成功 项目概况项目情况——沧州市位置图 项目概况 项目情况——运河区位图 项目概况 项目四至： 东至：京杭运河 南至：永济路 西至：浮阳北大道 北至：临海路 沧州发电厂及周边区域 土地总面积约为246 公顷， 为集体土地和国有土地， 分属韩家场村、小金庄 村、小王庄村、吕家院 本项目土地利用现状为农用地和建设用地，国 有土地用地面积5697公 顷，集体土地面积 18739公顷。 项目情况——项目位置图 项目概况 卫星图 本项目拟对沧州发电 厂及周边区域用地进行土 地一级开发，总占地面积 为24436公顷。 其中： 征地面积7172公顷； 拆迁面积约17264公顷 农民宅基地约8389公顷； 集体非住宅约3178公顷， 国有非住宅约5697公顷。 土地一级开发的市政基础 设施条件： 达到“七通一平”的熟地 状态。 项目情况——项目航拍图 现场情况照片 土地利用现状 项目情况 项目概况 土地利用情况 项目情况——土地利用现状表 村落（平方米） 农村宅基地 水浇地 草地 工矿用地 批发零售 机关团体 科教用地 国有用地 1422032297199 70266 小金庄村 856364 499315 396844 小王庄村 717716 87605 135104 27382 995685591937 红庙村 97220 683723 297003 113829 217112 34252394384879 557364 1990727 小计 8389236 6045343 1126945 2684574 135104 141211 217112 5696727637 合计 8389236 10350289 5696727637 累计 2443625264 项目概况 地上物情况统计（数据统计中） 项目情况——地上附属物 项目概况 规划情况——沧州市总体规划图本项目 由于本项目尚未编制控制性详细规划，根据本项目现状 情况，并经实地考察，结合相关规划设计原则、沧州总体规 划图，相关案例经验，对规划的开发强度做出如下估算： 规划情况 规划总面积约3665437亩约合24436万平方米 规划路网，路网总长度7721m，路网总面积3088万平方米 沿河绿化，项目沿河总长度23095米，沿河绿化带宽30米，绿化带总 面积69万平方米 回迁房用地面积3915万平方米，分布在四个地区 公共建设用地，本项目用地面积为84万平米。 综上所述：本项目内可经营 性用地面积等于 济济分分 分析的内容：假设全部为宅基地情况下的开发条件 可经营性土地分摊回迁房成本与回迁房容积率、可经 营性容积率、建安成本、补偿比例这四个变量的关系。 分析的假设条件： 以1万平方米用地面积计算； 全部为宅基地并且就地回迁； 市政面积为用地面积的18%； 其余土地用来平衡成本。 经济分析——宅基地 可经营性用地分摊回迁房的成本分析以1万平方米计算） 假设 （回迁房容积率3） 回迁房 用地面积 回迁房建筑面积 回迁房建设成本 （万元） 可经营性 用地面积 可经营性建筑面积 地面价可经营性分摊回迁房 楼面价可经营性分摊回迁房 拆迁比例1:124000 12000 2400 4200 8400 5714 2857 建安成本2000元m 拆迁比例1:124000 12000 2880 4200 8400 6857 3429 建安成本2400元m 拆迁比例1:124000 12000 3360 4200 8400 8000 4000 建安成本2800元m 拆迁比例1:134333 13000 2600 3867 7733 6724 3362 建安成本2000元m 拆迁比例1:134333 13000 3120 3867 7733 8069 4043 建安成本2400元m 拆迁比例1:134333 13000 3640 3867 7733 9414 4707 建安成本2800元m 拆迁比例1:144667 14000 2800 3533 7067 7925 3962 建安成本2000元m 拆迁比例1:144667 14000 3360 3533 7067 9509 4755 建安成本2400元m 拆迁比例1:144667 14000 3920 3533 7067 11094 5547 建安成本2800元m 经济分析——宅基地经济分析——宅基地 假设 （回迁房容积率25） 回迁房 用地面积 回迁房建筑面积 回迁房建设成本 （万元） 可经营性 用地面积 可经营性建筑面积 地面价可经营性分摊回迁房 楼面价可经营性分摊回迁房 拆迁比例1:124800 12000 2400 3400 6800 7059 3529 建安成本2000元m 拆迁比例1:124800 12000 2880 3400 6800 8471 4235 建安成本2400元m 拆迁比例1:124800 12000 3360 3400 6800 9882 4941 建安成本2800元m 拆迁比例1:135200 13000 2600 3000 6000 8667 4333 建安成本2000元m 拆迁比例1:135200 13000 3120 3000 6000 10400 5200 建安成本2400元m 拆迁比例1:135200 13000 3640 3000 6000 12133 6067 建安成本2800元m 拆迁比例1:145600 14000 2800 2600 5200 10769 5385 建安成本2000元m 拆迁比例1:145600 14000 3360 2600 5200 12923 6462 建安成本2400元m 拆迁比例1:145600 14000 3920 2600 5200 15077 7538 建安成本2800元m 可经营性用地分摊回迁房的成本分析经济分析——宅基地 经济分析——宅基地 假设 （回迁房容积率2） 回迁房 用地面积 回迁房建筑面积 回迁房建设成本 （万元） 可经营性 用地面积 可经营性建筑面积 地面价可经营性分摊回迁房 楼面价可经营性分摊回迁房 拆迁比例1:126000 12000 2400 2200 4400 10909 5455 建安成本2000元m 拆迁比例1:126000 12000 2880 2200 4400 13090 6545 建安成本2400元m 拆迁比例1:126000 12000 3360 2200 4400 15273 7636 建安成本2800元m 拆迁比例1:136500 13000 2600 1700 3400 15294 7647 建安成本2000元m 拆迁比例1:136500 13000 3120 1700 3400 18353 9176 建安成本2400元m 拆迁比例1:136500 13000 3640 1700 3400 21412 10706 建安成本2800元m 拆迁比例1:147000 14000 2800 1200 2400 23333 11667 建安成本2000元m 拆迁比例1:147000 14000 3360 1200 2400 28000 14000 建安成本2400元m 拆迁比例1:147000 14000 3920 1200 2400 32667 16333 建安成本2800元m 可经营性用地分摊回迁房的成本分析以1万平方米计算）经济分析——宅基地 经济分析——宅基地 序号 金额（万元）所占比例 备注 前期费用800 020% 拆迁费用280000 7064% 市政基础设施建设费37800 954% 不可预见费15930 402% 1 35% 财务费用13721 346% 1-4项之和的65%进 行贷款；利率631%； 每年均匀投入 小计348251 8786% 1-5项之和 土地一级开发利润27860 703% （6）8% 两税一费20269 511% （6945u% 合计 396379 建设用地地面地价元m 1121828规划建筑楼面地价元m 560914一级开发成本测算表 假设条件 用地面积：10000平方米 拆迁面积：10000平方米 补偿比例：1:14 回迁房容积率：3 建筑安装成本：2000元平方米 可经营性容积率：2 经济分析——宅基地 序号 成本项目 楼面成本元 备注 土地一级开发成本560914 依静态测算 政府收益40000 400元平方米 建安成本200000 小市政接用20000 按建安成本10%计算 专业人士费16000 按建安成本8%计算 不可预见费16000 按建安成本8%计算 管理费17058 （2）—（6）项*2% 财务费用36191 按65%资金贷款,年利率 64%,贷款两年 销售费用10672 按售价1%计算 10 二级开发利润 91684 按成本的10%计算 11 两税一费 58697 按售价55%计算 合计 1067216 楼面售价 1067216元平方米 二级开发成本测算表 经济分析——宅基地 如果没有耕地或其它空白地的配合，是不具备开发条件的，除非当地房价上涨到 1067216元平方米时，才可以独立平衡该 地块成本。 经济分析——宅基地 序号 项目 计费标准 金额 万元） 依据 编制项目建议书代可研报告按照总投资额计 150 计价格[1999]1283 土地一级开发实施方案编制费按照总投资额计 65 编制市政规划方案费按照建筑面积计 50 市政咨询 用地普测及拨地定桩按照用地面积和形状计 35 按市场收费 编制土地上市底价评估费按照评估额计 40 关于房地产中介服 务收费的通知 编制地质灾害评估费05元 30 按市场收费 委托入市交易费按照总投资额计 130 500按市场收费 1000万元本项目前期费用总计1000万元 经济分析——整体分析 征地费用包含土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费及征地过 程中的相关税费。征地项目的具体征地补偿费，以征地单位与被征地 农村集体经济组织协商签订的征地补偿安置协议书为准。 土地补偿费及安置补助费 土地补偿费及安置补偿费参照周边地区近期进行土地一级开发案 例及沧州市市场水平，确定包干费用为30万元亩。 本项目农用地面积7172公顷，按30万元亩，小计为32274万元。 集体非住宅面积3178公顷，按30万元亩，小计为14301万元 本项目国有非住宅面积5697公顷，其中保留用地1294公顷剩余 用地面积为4403公顷，国有非住宅用地按60万元亩，小计为39627 万元。 合计征地总金额为：86202万元 经济分析 经济分析——整体分析 根据沧州市实际情况与以往案例，我们按照1：14的拆迁面积 进行补偿。拆迁面积约为8386236平方米，按1：14的拆迁面积进 行补偿回迁房建筑面积为117407304平方米。回迁房建设用地面积 为39135768平方米 按沧州市实际情况与市场情况，本项目建安费用设为2000元平 方米，总计金额为23481461万元 拆迁费用与回迁房费用 经济分析 经济分析——整体分析 本次土地一级开发项目出让地块将实现“七通一平”，市政基础设 施建设包括规划道路建设、市政配套管线建设及项目区内外各种市政配 套管线的接驳等；另项目范围内分布高压线，为保证项目未来的建设条 件，须将高压线改移。 本项目暂以上述路线长度测算相关费用，其zui终价格以本项目zui终 市政设计方案确定的各项指标计算。 根据沧州市城市总体规划（2008-2020），该项目地块内共有5条道 路，其中东西向3条，南北向2条，规划宽度为40米，其中临海路1550m ，瀛海路1023m，向海路1395m，纵向路两条分别为1798m，2015m。路网 总长度7721m，路网总面积308840m 经济分析市政建设方案 经济分析——整体分析 沧州市实际情况与市场情况，本项目公共设施建安费用设为1500 元平方米，总建筑面积为82950平方米。金额为124425万元。 市政总投资包括道路、绿地、高压拆改与其他市政措施。根据该 区域实际情况与开发案例市政建设总金额约为50000万元。 合计市政总金额为：50000万元 经济分析 市政建设方案 经济分析——整体分析 项目总投资 经济分析 项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通 一平”的熟地状态。 本项目周边有可利用的市政基础设施。在土地一级开发实施 过程中，需详尽的市政方案咨询及方案设计和管线综合，落实工 程细节，以保证专业市政的接用方式和时间，保证二级开发的顺 利进行。 序号 项目 金额（万元） 前期费用1000 征地费用86202 拆迁费用23481461 市政基础设施建设费50000 合计 37201661 地面地价（元m 2547楼面价（元m 1274经济分析——整体分析 本项目开发周期为48个月，开发完毕后将土地公开上市交易。预计开 发周期第3年开始土地公开上市交易，规划可经营用地面积1460390343平 根据目前市场情况土地出让金额为180万亩地面价2700元平方米，按每年增长10%计算分四期上市交易，每期为1年。 diyi期上市交易36509759平方米，预计收益11927738万元 第二期上市交易36509759平方米，预计收益13120512万元 第三期上市交易36509759平方米，预计收益14432563万元 第四期上市交易36509759平方米，预计收益15875820万元 合计收益55356633万元，项目总投资为37201661万元。 预计可盈利18154972万元 经济分析 供地方案 经济分析——整体分析 根据本项目的现状情况，拟将该项目的建设期确定为48个月，进行整体性开发建设，土地一级开发运作进度表如下 结论根据实际情况合理安排开发进度 项目建设进度表 经济分析 经济分析——整体分析 a地块总用地面积： 298525平方米（44779亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 经济分析 经济分析——分地块分析（a地块） 楼面价：1110元平方米 地面价：2220元平方米 地块编号 宅基地面积 平方米 集体非住宅面积 平方米 国有用地面积 平方米 拆迁补偿 万元 征地补偿 万元 国有用地补偿 万元 补偿总计 万元 a地块 120836 177689 338347996 41830a地块总面积：298525平方米（44779亩） 回迁房建筑面积=拆迁建筑面积补偿标准=169170平方米 回迁房用地面积=回迁房建筑面积回迁房容积率=56390平方米 路网，绿化，千人指标面积=总面积 18%=53735平方米 可经营性建设用地面积=总面积-保留面积-回迁房用地面积-路网、绿化、千人指标面积 =188375平方米 可经营性建筑面积=可经营性建设用地面积可经营性用地容积率=376750平方米 a地块总成本=回迁房建设资金 征地补偿资金=41830万元 a可经营性用地面积占总面积比例：63% 楼面地价=总资金可经营性建筑面积=0111万元平方米 地面地价=总资金可经营性建设用地面积=148万元亩 经济分析——分地块分析（a地块） b地块总用地面积： 2909708平方米（43646亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 楼面价：763元平方米 地面价：1526元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（b地块） 地块编号 宅基地面积 平方米 集体非住宅面积 平方米 国有住宅面积 平方米 国有非住宅面积 平方米 拆迁补偿 万元 征地补偿 万元 国有用地补偿 万元 补偿总计 万元 b地块 1785538 1502005 3955476 1053863 1607484 675903 948478 3231865 b地块总用地面积： 2909708平方米（43646亩） b地块总成本：拆迁建筑面积补偿比例建安成本 耕地面积30万亩 国有面积 60万亩=3231865万元 应分摊的道路、绿化、千人指标的用地面积： b地块总用地面积 18%=5237474平方米 回迁房建筑面积：拆迁建筑面积补偿比例=8037420平方米 回迁房用地面积：回迁房建筑面积回迁房容积率=2679140平方米 可经营性用地面积： b地块总用地面积-回迁房用地面积=21180466平方米 可经营性建筑面积：可经营性用地面积可经营性用地容积率=42360932平方米 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：7279% 楼面地价： b地块总成本可经营性建筑面积=00763万元平方米 地面地价： b地块总成本可经营性用地面积=1017246万元亩 经济分析——分地块分析（b地块） c地块总用地面积： 4146058平方米（62191亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 发电厂拆迁成本： 2亿元 楼面价：1831元平方米 地面价：3661元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（c地块） 地块编号 宅基地面积 平方米 国有住宅面积 平方米 国有非住宅面积 平方米 拆迁补偿 万元 国有用地补偿 万元 补偿总计 万元 c地块 20080324 2463088 2126222 6312155 2283173 8595328 c地块总用地面积：4146058平方米（62191亩） c地块总成本：拆迁建筑面积补偿比例建安成本 发电厂拆迁成本 其他国有面积 60万亩=8595328万元 应分摊的道路、绿化、千人指标的用地面积： c地块总用地面积 18%=7462904平方米 回迁房建筑面积：拆迁建筑面积补偿比例=31560777平方米 回迁房用地面积：拆迁建筑面积补偿比例回迁房容积率=10520259平方米 可经营性用地面积： c地块总用地面积-回迁房用地面积=23477413平方米 可经营性建筑面积：可经营性用地面积可经营性用地容积率=46954825平方米 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：5663% 楼面地价： c地块总成本可经营性建筑面积=01831万元平方米 地面地价： c地块总成本可经营性用地面积=24406万元亩 经济分析——分地块分析（c地块） d地区总用地面积 344900平方米（51735亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 楼面价：274元平方米 地面价：548元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（d地块） d地块总用地面积：344900平方米（51735亩） 路网，绿化，千人指标面积=3449 18%=62082平方米可经营性建设用地面积=总面积-路网，绿化，千人指标面积=282818平方米 可经营性建筑面积=可经营性用地面积可经营性用地容积率=565636平方米 d地块总成本： d地区征地补偿资金=15521万元 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：82% 楼面地价： d地块总成本可经营性建筑面积=274元平方米 地面地价： d地块总成本可经营性用地面积=3653万元亩 地块编号 宅基地面积 （平方米） 集体非住宅面积 （平方米） 国有用地面积 （平方米） 征地补偿 （万元） 国有用地补偿 （万元） 补偿总计 万元 d地区 15521经济分析——分地块分析（d地块） e地块用地面积： 450804平方米（6762亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 楼面价：2450元平方米 地面价：4900元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（e地块） 地块编号 宅基地面积 （平方米） 集体非住宅面积 （平方米） 国有非住宅面积 （平方米） 拆迁补偿 （万元） 征地补偿 （万元 国有用地补偿 （万元） 补偿总计 （万元） e地块 342524 60649 47631 9590672 272921 428679 10292272 e地块总用地面积：450804平方米（6762亩） 路网，绿化，千人指标面积=450818%=8114472平方米 回迁房建筑面积=拆迁建筑面积补偿比例=4795336平方米 回迁房用地面积=回迁房建筑面积容积率= 15984453平方米 可经营性建设用地面积=总面积-拆迁用地面积-路网，绿化，千人指标面积=20981475平方米 可经营性建筑面积=可经营性用地面积可经营性用地容积率=4196295平方米 e地块总成本：国有土地征收资金 征地补偿资金 回迁房建设资金=10292272万元 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：44% 楼面地价： e地块总成本可经营性建筑面积=2450元平方米 地面地价： e地块总成本可经营性用地面积=32667万元亩 经济分析——分地块分析（e地块） f地块总用地面积： 20805328平方米（31208亩） 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 楼面价：2266元平方米 地面价：4532元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（f地块） 地块编号 宅基地面积 平方米 集体非住宅面积 平方米 国有非住宅面积 平方米 拆迁补偿 万元 征地补偿 万元 国有用地补偿 万元 补偿总计 万元 f地块 15092642 4445586 12671 422594 200052 114039 4540031 f地块总用地面积：20805328平方米（31208亩） f地块总成本：拆迁建筑面积补偿比例建安成本 耕地面积30万亩 国有面积 60万亩=4540031万元 应分摊的道路、绿化、千人指标的用地面积：f地块总用地面积18%=3744959平方米 回迁房建筑面积：拆迁建筑面积补偿比例=21129699平方米 回迁房用地面积：回迁房建筑面积回迁房容积率=7043233平方米 可经营性用地面积： f地块总用地面积-回迁房用地面积=10017136平方米 可经营性建筑面积：可经营性用地面积可经营性用地容积率=20034272平方米 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：4815% 楼面地价： f地块总成本可经营性建筑面积=02266万元平方米 地面地价： f地块总成本可经营性用地面积=3021506万元亩 经济分析——分地块分析（f地块） g地块总用地面积： 18480675平方米27721亩 假设： 拆迁补偿比例： 1：14 回迁房容积率： 2000元征地补偿金额： 30万元亩 国有用地补偿 60万元亩可经营性用地容积率： 该地块应分摊的道路、绿化、千人指标用地面积： 18% 楼面价：608元平方米 地面价：1216元平方米 经济分析 经济分析——分地块分析（g地块） 地块编号 宅基地面积 平方米 集体非住宅面积 平方米 国有非住宅面积 平方米 拆迁补偿 万元 耕地补偿 万元 国有用地补偿 万元 补偿总计 万元 g地块 3463925 1501675 969899675754 1645653g地块总用地面积：18480675平方米（27721亩） g地块总成本：拆迁建筑面积补偿比例建安成本 耕地面积30万亩 国有面积 60万亩=1645653万元 应分摊的道路、绿化、千人指标的用地面积：g地块总用地面积18%=3326521平方米 回迁房建筑面积：拆迁建筑面积补偿比例=4849494平方米 回迁房用地面积：回迁房建筑面积回迁房容积率=1616498平方米 可经营性用地面积： g地块总用地面积-回迁房用地面积=13537655平方米 可经营性建筑面积：可经营性用地面积可经营性用地容积率=2707531平方米 该地块可经营性用地占该地块总面积的比例：7325% 楼面地价： g地块总成本可经营性建筑面积=00608万元平方米 地面地价： g地块总成本可经营性用地面积=810407万元亩 经济分析——分地块分析（g地块） 结论 经济分析 经济分析——分地块总汇 结论 a地块 b地块 c地块 d地块 e地块 f地块 g地块 合计 总面积 万平方米 2985 2910 4146 3449 4508 2081 1848 21927 总成本 亿元 418 323 856 155 1029 454 165 3400 楼面价 元平方 1110763 1831 274 2450 2266 608 地面价 元平方 22201526 3661 548 4900 4532 1216 按成本由低至高分地块开发排序： d地块 e地块按由外延向运河方向开发分地块排序： c地块 g地块经济分析 经济分析——分地块总汇 市场研究 周边项目情况 市场研究周边项目情况 市场研究——周边项目位置 市场研究 周边项目情况 目前沧州市平均 房价5000元平米 左右， 容积率为25左右， 各别达到3。 市场研究——周边项目情况 区域发展预测 区区 沧州市统计局发布2010年第六次全国人口普 查主要数据。数据显示， 沧州市（市区）常住人口 为7134053人，同第五次 全国人口普查相比，十年 共增加419661人，增长 625%，年平均增长率为 061%。其中，新华区、 运河区、沧州开发区常住 人口共536793人。 区域发展分析--人口分析 人口增长图（单位：十万人） 推论: 市区人口逐年增长，城市化进程加快，住宅需求 必然增加。 区域发展分析--人口分析 京沪（北京－上海）高铁， 2011年6月开通。北京-沧州 用时50分钟，天津-沧州用时 20分钟 京沪高铁开通使得京津大 城市对沧州市的经济辐射效 应大幅增加，大城市的投资 需求对沧州市房地产市场可 能存在拉动作用。 区域发展分析—交通分析 区域发展分析—环渤海经济圈 通过周边环渤海城市的 经济发展经验，黄骅港的未 来发展将会使本市经济得以 更快增长，国民经济发展迅 猛。提升该区域形象，发挥 区域优势。 推论：黄骅港的未来建设, 有利于带动沧州市投资利好 房地产开发。 通过图例可以看出近几年 来本市房价稳步上扬，随 着市场经济的持续发展， 人均收入的增高房价还会 持续增长。 区域发展分析—房价分析 宏观调控政策——gdp与政策分析diyi次调控 第二次调控 第三次调控 第四次调控 宏观调控政策——gdp与政策分析 第五次调控 第六次调控 偏冷diyi次调控 偏冷第二次调控 偏冷第三次调控 宏观调控政策——gdp与政策分析 宏观调控政策—— m2走势图 防止经济增长“过热”的调控 diyi次是1979－1981年 在粉碎“”之后，加快经济建设成为全国的统一认识，并开始走上轨 道。国家制定了宏伟的建设计划，1977年4－5月召开的“工业学大庆”会议，提 出了“要有十来个大庆”，在当年11－12月召开的全国计划会议上，提出到1985 年钢产量要达到6000万吨，原油产量达到25亿吨，为此拟定了基本建设的庞大 计划，全国在基础设施方面要建30个大电站、8个大型煤炭基地、10个大油气田 、6条铁路干线和几个大港口。于是，在1978年开始了建设规模的大扩展，当年 基本建设投资从上年的312亿元增加到417亿元，增长337%,能源工业投资比上年 增长458%，交通运输投资增长282%,水利投资增长218%, 都是当时较高的增长 速度。基本建设战线出现了过热现象，使当时的经济实力难以支持，出现了经济 发展失调的局面。为解决1978年大上项目引起的投资膨胀问题，在1979年4月召 开的中央工作会议上提出了对整个国民经济实行“调整、改革、整顿、提高”的 方针，之后，中央政府采取行政命令的办法，停缓建大中型项目295个、小型项 目1600多个，部分停缓建项目584个，压缩投资规模115亿元；1980年又停缓建大 中型项目120个、小型项目839个，部分停缓建项目406个，压缩投资规模98亿元 ，导致1981年的全社会投资增长幅度下降为55%，并使gdp的增长从1978年的 117%一路下滑到1981年的52%。 宏观调控政策 防止经济增长“过热”的调控 第二次是1985-1986年 经过1982-1984年经济体制改革的探索，农村经济体制改革取得了成 效，城市改革开始起步，国家向地方政府和国有大企业下放了部分投资决 策权，乡镇企业等民营经济获得了快速发展，投资主体形成了多元化，经 济建设进入了快速发展阶段，全社会投资在1984年增长达到282%，1985 年增长则进一步提高到388%。投资和经济的快速增长使能源、交通、通 信和各种原材料的供应出现短缺和各种价格的快速上涨，1985年的商品零 售价格指数上涨88%，工业品出厂价格指数上涨87%，都远高于前几年不 到2%的增长幅度。为减少投资建设对国民经济的压力，中央政府在1985年 3－4月召开的六届人大第三次会议上提出要“严格控制信贷总规模”和“ 控制固定资产投资规模”，当年派出工作组到各地清理建设项目，共停建 项目630个，缓建项目679个，并压缩和取消了200个项目的部分建设内容 ，减少投资80亿元。使投资增长在1986年回落到227%，gdp增长从1984年 的152%下降到1986年的88%。 宏观调控政策 防止经济增长“过热”的调控 第三次是1988下半年-1989年 由于中央政府在1988年5月提出准备物价“闯关”，导致在下半年出 现居民抢购高潮，造成生活物资供应紧张和价格上涨，当年的商品零售 价格指数上涨达到185%；旺盛的需求推动企业加大扩大生产能力的投资 ，建设规模迅速膨胀，建设物资供应紧张和生产资料价格上涨，当年的 工业品出厂价格指数上涨了162%。为控制投资规模的快速增长，国务院 在1988年派出10个工作组奔赴全国各地清理建设项目，到年底共停缓建 项目14000多个，压缩总投资432亿元。投资增长从1988年的254% 迅速 下降为1989年的－72%，是改革开放以来各年中weiyi的负增长。gdp的增 长则从1998年的113%下降到1989年的41%，并在1990年继续下降到38% ，是改革开放以来gdp增长幅度zui低的一年。 宏观调控政策 1防止经济增长“过热”的调控 第四次是1993年4月－1997年 在小平同志1992年初南方讲话之后，在坚持改革开放不动摇精神的鼓舞下，全国掀起了 经济建设的新高潮，各地纷纷建立各种开发区，加大招商引资力度，房地产开发遍地开花， 使1992年的投资增长达到444%，1993年则高攀至改革开放以来的zui高增长幅度618%。蓬勃 发展的投资建设使物资供应和基础设施都处于严重供不应求的局面，并促使相关行业的建设 投资迅速增长，随之而来的是各种价格的大幅度上涨。针对1993年表现出的投资高速增长和 开发区热，国务院在当年4月发文件，制止乱集资，乱拆借，强调加强债券管理，5月又发文 件，清理开发区，控制固定资产投资规模，6月发布了《中共中央、国务院关于当前经济情况 和加强宏观调控的意见》（十六条）开始全面进行宏观调控。中央在1993年派出调查组，之 后又在1994和1995连续两年派出投资检查组到投资增长过快的地区进行检查，取消了几千个 没有经过中央和省级政府批准的开发区。除了采取行政命令的办法，还实行了适度从紧的财 政货币政策。采用了提高贷款利息，控制贷款规模，制止企业间借贷，清理民间集资借贷等 间接调控的办法。货币从紧阻断了许多建设项目的资金来源，使一些项目不得不停建或缓建 。这次调控究竟根据政府命令停建或缓建以及因资金中断自行停建了多少项目，至今没有公 布过统计数据。但投资增长幅度连续几年迅速下降,从1993年的618%，经过1994年的304%、 1995年的175%、1996年的148%，到1997年下降为88%。与此同时，企业的盈利能力逐年减 弱，到1996年底出现大面积亏损，在当时原国家经贸委统计的14个大行业中，有13个是全行 业亏损，但在年底的中央经济工作会议上仍确定在1998年要继续实行适度从紧的财政货币政 策。在1997年各项统计数据出来之后，才认识到问题的严重性，开始采取积极的财政政策和 稳健的货币政策，用了长达5年的时间，直到2002年才彻底扭转局面。gdp的增长在1999年达 到76%的低点。 宏观调控政策 第五次是2004年4月-2005年6月。 经过1998-2002年连续5年的促进经济增长的努力，2003年之后再次出现了投资高速增长和开 发区热，2004年前两个月的城镇投资同比增长高达530%，1季度全社会投资增长430%，全国各 类开发区的总数达到6000多个。为防止经济增长出现“过热”，2004年4月，由国家出面停止了 江苏常州“铁本”钢铁项目的建设，之后由国家有关部门联合组成的9个工作组到各地进行重点 检查，并责令各省重点对钢铁、水泥、电解铝、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通 、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等9类项目和开发区进行清理。国家在项目 审批，土地控制，贷款限制、提高存款准备金比例等方面制定了十几项新政策，对投资进行调控 。国家发改委2004年9月17日宣布：此次全国共清理固定资产投资项目70600个，总投资规模 172744亿元。国土资源部在2004年12月底宣布：全国共核减各类开发区4813个，占总数的70%； 压缩规划面积249万公顷，占全部开发区规划面积的65%；退还农民耕种面积2617万公顷。会同 有关部委清查81962个新上项目用地，涉及土地面积7926万公顷；清查出违法占用土地项目7184 个，涉及土地面积365万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别采取了 停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施。并对一批涉案干部 给予了行政处分、党纪处分、移送司法机关等处罚。 通过这样的检查、清理和处理，很快就取得了明显效果，5月份当月的投资增长幅度下降为 185%，上半年，全社会投资比上年同期增长286%，增速比上年同期回落25个百分点，比1季度 回落144个百分点。前3个季度全社会投资比上年同期增长277%, 比上半年又回落09个百分点, 低于上年同期28个百分点, 2004年全社会投资增长266%，比2003年下降了11个百分点。 宏观调控政策 1防止经济增长“过热”的调控 第六次是2006年4月－2008年6月 2006年上半年，我国的经济再次表现出快速发展的态势，第1季度，gdp同比增长102%，明显高于上年同期99%的增速，全社会投资同 比增长277%，比上年同期加快49个百分点；上半年gdp同比增长达到109%，全社会投资增长298%，分别比上年同期高了09和44个百分 点；1季度新增贷款12500多亿元，超过全年计划控制目标的一半，3月末m2增长188%，与2004年同期相接近。于是关于经济是否“过热” ，特别是投资是否“过热”以及投资率是否“过高”的争论再次兴起。在4月14日国务院常务会议提出了加强固定资产投资调控和控制货币 信贷投放的政策措施。并在4月份上调了存贷款利率027个百分点。国务院6月份转发了发展改革委等部门制定的《关于加强固定资产投资 调控从严控制新开工项目的意见》，开始加大了宏观调控的力度，要求各地全面清理新开工项目，严格审查各类拟建项目，金融机构要从 严控制基本建设贷款投放。之后上调了一些投资建设项目的资本金比例，规定地方投资5000万元以上的建设项目要到国家发改委备案，并 派出工作组到各地加强督促检查。同时国家改变了积极的财政政策，实行稳健的财政政策和货币政策，开始紧缩货币供应，从2006年7月到 11月连续3次把法定存款准备金率从75%上调到90%；并在8月又上调了存贷款利率027个百分点。这些措施使投资增速逐月有所下降， 2006年全社会投资增长下降为239%，比上半年下降59个百分点。但是，由于消费和出口增长较快，整体经济的增长速度并没有降下来， 当年gdp增长达到116%，比2005年高出12个百分点 入2007年之后，在“三驾马车” 进都快速发展的带动下，经济继续快速增长，上半年gdp增长达到127％。由于国际市场粮食价格快速 上涨和国内猪肉出现供应紧张，导致了居民消费价格指数结构性上涨，房地产价格和股市价格也都快速上涨的局面。面对经济发展的火爆 形势和价格的快速上涨，国家的货币政策快速向从紧转变，除了严格控制贷款总规模之外，10次上调法定存款准备金率，几乎每个月一次

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