旧村后工业区改造或成下一风向标 -凯发天生赢家

　　从严控“大拆大建”，到中心七区暂停招商，到强调古迹/古树保护，再到风险预警......都能掀起广泛的讨论。

　　“旧村改造到底有没有消失”，这是大家zui关心的问题。答案显然是否定的，目前广州的旧改进程已是时势所趋，在排查风险后，将一切如常。

　　只是旧村改造，从过往的“野蛮生长”模式，切换至科学理性，可持续发展的.阶段。

　　9月份，广州市住房和城乡建设局发布了《关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知》。

　　作为一线城市，广州城市更新的探索之路在一定程度上给到全省，甚至全国一定的参考价值。

　　经历了0年狂奔，大城市和特大城市的空间增速开始减缓，规划建设用地“零增长”甚至呈现了“负增长”。

　　面临新增稀缺的问题，空间结构从增量扩张逐渐转向存量体制，城市更新成为了实现手段之一。

　　除了大家熟知的旧村改造，其实我国的工改体量也不容小觑，也是未来城市空间供给的重要途径。

　　如东莞，208年发布了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》。

　　文件明确表示，“工改工”将不受面积限制、可延长使用年限、放宽产权分割限制等。

　　再看佛山，zui早在2007年就发布了相关文件，如《引发关于加快推荐旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个指导意见的通知》。

　　至于广州，早期对工改项目相对忽视，政策体系也较为落后。自2015年的旧厂房改造配套文件颁布以来基本就没有后续政策。

　　如先后发布了，《进一步推进广州市产业园区提质增效工作的通知》、《工业用地产业监管工作指引》、《工业产业区块管理办法》等。

　　像是今年7月，广州首个工改项目——狮岭时尚智造产业园项目（一期）正式招商，zui终由中科智城联合体成功拿下，改造成本约20.51亿元。

　　更重要的是，城市更新作为二次城市化进程标准化动作之一，jue不止空间的更新迭代，更在于产业的转型升级。

　　工改即工业区升级，一般有13条路径，包括：工业用地工改工、仓储物流用地工改工、混合用地开发、工改保、工改商、工改居、工改综、法定图则修编、农地入市、综合整治 拆除重建、居改工、弹性产品、产业运营等。

　　“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。

　　如深圳市百易广场项目，原为民治樟坑股份合作公司樟坑社区一处旧工业区厂房。

　　主要通过运用”综合整治和功能改变“两种方式，对原旧工业厂房进行更新改造而建成大型综合性商业用房，成为龙华新区首个“工改商”项目。

　　“工改工”类城市更新是指按照政府的要求，将现有的普通工业用地改变为新型产业用地，因此工改工又称为“工改m0”，将旧工业区升级改造为新型产业园。

　　像是上海宝山区，就是由三毛升级而来的上海智慧湾，如今成为了网红级产业创新典范。

　　经济效益也有了质的提升，2016年9月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到2500万元/年，远超此前800万的预期评估。

　　如广州的西坊大院文创园、红砖厂等，就是遵循“留、改、拆”的城市更新理念，将封闭的科研工业园区转型为复合的开放式城市公共空间。

　　随着工改热潮汹涌，产业招商越发困难，未来应如何突围，实现产业与城市齐头并进？、

　　要做到因地制宜，实现差异化，才能让各城市形成有机联动，达到真正意义上的产业协同发展。

　　以广州为例，结合了十四五发展规划及实际产业情况，出台了相应的工改及产业导入政策。

　　diyi圈层，产业建筑量需达60%；第二圈层，产业建筑量为0%；第三圈层，重点功能区引入企业要求参照diyi、二圈层要求执行。

　　当中，diyi、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。

　　比如天河，将构筑“两轴两带多片区”的空间发展格局，推动产城融合、产创融合、数产融合，打造推动高质量发展的动力源和增长极。

　　该地块将变身中国人工智能（广州）产业园，用地主要变为商务兼容商业用地，zui高建筑250米，还将对其中包豪斯风格的历史建筑进行活化利用。

　　在村改市场爆发后，工改政策体系已经日趋成型，无论是区位布局，还是改造方向都将成为市场下一关注点。

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